П'ять тонкощів іпотеки

П'ять тонкощів іпотеки
Ринок іпотеки активно розвивається: програм і компаній, їх пропонують, стає все більше. Захопившись вибором, можна забути про ті нюанси, які має на увазі процес придбання житла на кредитні кошти. 1. Перепланування: за і проти

Існує два види іпотечного кредитування: під заставу наявного житла і під заставу. У разі невиконання позичальником своїх зобов'язань за договором банк, щоб одержати задоволення своїх вимог щодо сплати боргу та відсотків, змушений виставити закладену нерухомість на продаж. Щоб уникнути непередбачених втрат поважають себе фінансові підприємства не розглядають житлові приміщення з неузгодженими переплануваннями як об'єкт застави.

Щоб перепланування стали законними, повинні бути оформлені такі документи: проект; новий технічний паспорт; висновок органа по охороні пам'ятників архітектури, історії та культури про допустимість проведення перебудови або перепланування житлового приміщення; нове свідоцтво про право власності із зазначенням нових параметрів об'єкта, якщо вони змінювалися .
У незначних змін у квартирі, таких як демонтаж вбудованих шаф, не спричинив зміни житлової або загальної площі, об'єднання санвузла з ванною, установка ванного корита в туалеті або кухні і т. д., банки, як правило, займають лояльну позицію.
Узгоджувальної і реєстрації не підлягають серйозні перепланування: зміна зовнішніх кордонів об'єкта, загальної або житлової площі житла, розміщення туалету, ванної або кухні над кімнатами і т. д. 2. Cделкі за участю неповнолітніх
При отриманні іпотечного кредиту під заставу як наявного, так і житла, що купується, співвласником якого є неповнолітня дитина, позичальникам-батькам необхідно отримати згоду органів опіки та піклування. Практика показує, що отримати його буває дуже непросто.
Позиція органів опіки та піклування неоднозначна: частина з них реально оцінює і всі ризики, пов'язані з обтяженням квартири, інша дотримується гасла «ні іпотеці за участю неповнолітніх». При цьому останні не враховують, що для основної маси людей іпотека - єдиний спосіб поліпшити житлові умови сім'ї і, відповідно, дітей.
У силу діючого законодавства відповідальність за неповнолітніх і за їх майнове благополуччя несуть батьків. Відмова у видачі документів, що дозволяють угоду з участю дитини, майже завжди буває юридично не аргументований і тим більше неправомірний, ніж меншу в порівнянні з власними засобами суму позичальник бере в кредит.
Батькам, що зважилися на іпотеку, необхідно подати до органів опіки і піклування як можна більш повний пакет документів по угоді, постаратися потрапити на комісію або, принаймні, на прийом до начальника структури. На випадок неплатоспроможності та виставлення квартири на торги потрібно представити письмові зобов'язання, що гарантують придбання на ім'я неповнолітнього на що залишилися від продажу застави кошти хоча б кімнати в комунальній квартирі.
Органу опіки слід роз'яснити всі нюанси, пов'язані з угодою, акцентувати увагу на сумі кредитних коштів, на більш комфортних умовах проживання дітей у новій квартирі і т. д. Тільки сукупність документів і мотивацій може дати бажаний результат. Якщо ж компромісу досягти все-таки не вдасться, несприятливе рішення можна оскаржити в суді. 3. Коли квартира ще будується
На первинному ринку нерухомості існують ризики - ймовірність недобудови, банкрутства забудовника і т. д., - про які банки добре обізнані, тому іпотечні кредити видають на покупку не кожної споруджуваної квартири.
Першорядне значення фінансисти надають наявності дозволу на будівництво. Ця інформація відкрита, її можна подивитися в будь-якій правовій програмі, тому потенційний позичальник може заздалегідь із нею ознайомитися. Другим чинником, який впливає на винесення рішення, є ступінь готовності будинку, що будується. Чим вище піднімаються стіни, тим більша ймовірність, що іпотека відбудеться. Свою роль грають і репутація забудовника, розмір його статутного капіталу, відкритість компанії, кількість зведених об'єктів, в яких пайовики вже оформили право власності.
Коли ухвалено позитивне рішення про видачу іпотечного кредиту, потрібно уважно поставитися до виду поруки, яке вимагає банк.
Іноді кредитні організації наполягають на поручительстві двох фізичних осіб. Якщо позичальник порушить умови договору і перестане вносити щомісячні платежі, банк буде стягувати заборгованість з поручителів. Якщо ж фінансисти вимагають поручительство самого забудовника, то в разі невиконання умов договору відповідати за це буде саме забудовник, якому, у свою чергу, доведеться самостійно розбиратися з пайовиком. Ну, а якщо забудовник збанкрутує і не добудує будинок, то іпотечному позичальникові все одно доведеться виплачувати кредит. 4. Ризики під час іпотечної угоди
Особливість іпотечної угоди в тому, що акт купівлі-продажу квартири, оформлення застави та видача кредиту відбуваються одномоментно. Як правило, на кожну операцію в банку відводиться приблизно дві години, за які потрібно встигнути оформити всі необхідні документи. Під час цієї процедури позичальник частіше за все знаходиться в стані стресу, оскільки відбувається операція з великими грошовими засобами і з нерухомістю. У цьому одна з причин конфліктів між сторонами, іноді аж до розриву відносин.
Щоб цього не сталося, перед операцією необхідно заздалегідь ознайомитися з документами, які позичальникові передає кредитний експерт. Питання, що виникають після прочитання документів, теж потрібно поставити йому ж заздалегідь. Інакше під час операції може початися суперечка. Найчастіше невдоволення у позичальників з'являється з приводу договору страхування. Присутній на угоді господар квартири, побачивши, що між банком і позичальником виник конфлікт, може злякатися і відмовитися від її продажу. Такі випадки були зафіксовані.
Коли угода являє собою ланцюжок, вступати в суперечку з кредитним експертом особливо ризиковано: якщо через хвилювання хоча б одна ланка передумає, впаде вся конструкція. Загальна практика в Петербурзі така, що нерухомість не особливо охоче продається покупцям з кредитними грошима, тому якщо під час операції між позичальником і фінансистом виникне непорозуміння, велика ймовірність, що в реалізації квартири буде відмовлено. 5. Посвідчення угоди
Законодавство дозволяє запевнити іпотечну угоду в простій письмовій формі, минаючи нотаріуса. Цей факт викликає різну реакцію. Ріелтери звикли нотаріально засвідчувати угоди з нерухомістю, тому іноді можуть рекомендувати або навіть вимагати від іпотечних позичальників зареєструвати документи. Але ж послуги нотаріуса недешеві. Юридично факт визнання настає тільки після реєстрації угоди у федеральній реєстраційної служби. Для цього зовсім не обов'язково мати нотаріальне посвідчення документів, достатньо простої письмової форми.
Ремарка: Найбільш сприятливий для іпотечних угод період стагнації цін на ринку. У цей момент позичальник може спокійно вибрати собі квартиру. Під час активного росту цін є ризик, що взятого сьогодні кредиту завтра вже може не вистачити на купівлю квартири