Зайві метри

Осіннього сплеску на ринку нерухомості не відбулося. Основні причини - відплив українців з великих міст і побоювання, пов'язані з нестабільністю долара.

Киянка Валентина вже півроку намагається продати свою двокімнатну квартиру, розташовану в спальному районі Теремки-1. За шість місяців ціна відремонтованої двушки з гарним метражем, яка стартувала з $ 86 тис., впала на $ 6 тис. "Але все марно, - скаржиться Валентина, - за цей час у мене був тільки один реальний покупець, який збирався придбати мою квартиру, продавши свою . Але його операція з продажу зірвалася ".

"Таких невдачливих продавців на столичному ринку нерухомості майже 90%, - стверджує Володимир Германов, керівник порталу" Столична нерухомість ". - І справа не в їх невмінні продавати, а в тому, що попиту немає". Попит не активізувався навіть восени. Більш того, за підрахунками консалтингової компанії SV Development, у вересні і жовтні в Києві продавалося менше квартир, ніж в літні місяці, що традиційно вважаються мертвим сезоном. Постраждала і оренда: кількість угод на цьому ринку в столиці знизилася до показників грудня 2008 року.
В добрі руки. Михайло Артюхов з компанії Arpa real estate стверджує, що зараз банкіри готові доплачувати ріелторам, щоб ті приводили їм потенційних позичальників. Причину такого небувалого осіннього затишшя аналітик порталу нерухомості domik.net Володимир Коломейко пояснює наполегливими чутками про різкий стрибок долара. "Покупці, у яких є гроші, чекають, коли обвалиться гривня, а разом з нею і ціни на квартири, - пояснює він. - Тому притримують наявну в них валюту до моменту, коли все стане ясно". Підтвердженням цьому можуть служити столичні показники продажів минулого року, коли в стабільності долара сумнівів не було. Тоді осіннє пожвавлення ринку пройшло за планом, і своїх господарів знайшли 2,2 тис. квартир, що майже на 600 більше, ніж у літній період. У цьому році картина протилежна: за попередніми підрахунками, влітку було продано майже на 400 квартир більше. Така ж історія і з новобудовами: у червні-серпні їх купували набагато охочіше, ніж зараз.
Чи не активізувало ринок і зниження до 18% ставок іпотечного кредитування в деяких банках. "Банкіри зараз настільки зацікавлені в клієнтах, що готові платити ріелторам комісійні за те, що ті приводять потенційних позичальників", - говорить директор компанії Arpa real estate Михайло Артюхов. Правда, у зв'язку з новими жорсткими умовами кредит можуть взяти небагато, адже для отримання позики потрібно документально підтвердити свій високий дохід, що до 2008 року не було обов'язковою умовою.
Серйозно підкосило попит і та обставина, що бажаючих перебратися до Києва стало набагато менше. За даними Держкомстату, за 10 місяців 2010 р. зі столиці вперше за багато років виїхало більше людей, ніж приїхало. Для порівняння: у 2007 р. різниця між тими, хто мігрував до Києва, і тими, хто відбув в регіони і за кордон, склала 12,8 тис. осіб на користь приїжджих, а в 2008-му і 2009-му вона збільшилася до 22 тис.
Такий міграційний перекіс не міг не обвалити ринок оренди. Якщо в докризові часи в столиці знімали більше 2 тис. квартир і кімнат на місяць, то зараз ця цифра ледь перевищує 800. Зіткнулися з падінням продажів і кількості угод оренди і в Дніпропетровську, Одесі та Харкові.
Ціни гальмують
Дорогувато. Хрущовки і сталінки у віддалених районах все ще переоцінені, запевняє директор агентства нерухомості "Самсон Ріелті" Анатолій Бастюченко. Втім, зниження активності на ринку на ціни не вплинуло. За цей рік, за даними порталу domik.net, вони впали всього на 7,2% у валюті. А в консалтинговій компанії SV Development стверджують, що вартість житла навіть зросла. Так, ціна одного "квадрата" у Києві на вторинному ринку з 1 січня 2010 р. збільшилася з $ 1,67 тис. до $ 1,8 тис.
Директор агентства "Самсон Ріелті" Анатолій Бастюченко таке протиріччя пояснює просто: "На квартири з хорошим метражем у метро ціни зросли, а на житло поганої якості, навпаки, впали. Більш того, неліквід в майбутньому році подешевшає на 10-15%". На думку Бастюченко, це відбудеться тому, що ціни на хрущовки і панельні будинки на околицях залишаються все ще завищеними.
Однак продавцям і ріелторам в умовах падіння продажів навряд чи вдасться довго утримувати ціни на квартири, упевнений незалежний експерт із нерухомості Ярослав Цуканов. За його розрахунками, вартість квадратного метра буде падати, поки не досягне позначки $ 800-900. "Скоро до всіх дійде, що ціна на ринку залежить від купівельної спроможності споживача, - підкреслює Цуканов, - а вона зараз не перевищує $ 30-40 тис. за квартиру". Наталія Лебідь, президент групи компаній "СВАН", відзначає ще один чинник зниження вартості житла. "Ми зараз стоїмо на порозі зміни податкової системи, яка призведе до того, що в країні зменшиться кількість підприємців, тобто людей, у яких є гроші. А значить, попит на житло і ціни будуть падати", - стверджує пані Лебідь.
Катерина Шаповал